A cidade em portfólio: superprodução da habitação e fronteiras da financeirização imobiliária

• Processo: 24/03307-4
• Modalidade de apoio: Auxílio à Pesquisa - Publicações científicas - Livros no Brasil
• Data de Início da vigência: 01 de agosto de 2024
• Data de Término da vigência: 31 de julho de 2025
• Área do conhecimento: Ciências Sociais Aplicadas - Arquitetura e Urbanismo - Fundamentos de Arquitetura e Urbanismo
• Pesquisador responsável: Lucia Zanin Shimbo
• Beneficiário: Lucia Zanin Shimbo
• Instituição Sede: Instituto de Arquitetura e Urbanismo de São Carlos (IAU). Universidade de São Paulo (USP). São Carlos , SP, Brasil
• Vinculado ao auxílio: 20/06243-6 - O novo valor dos territórios urbanos: os papéis concorrentes das autoridades locais, dos avaliadores de imóveis públicos e dos consultores imobiliários, AP.R
• Assunto(s): Habitação Incorporação imobiliária Política habitacional Ribeirão Preto (SP)
• Palavra(s)-Chave do Pesquisador: Fundos de Investimento Imobiliário | Habitação | Incorporação Imobiliaria | Política habitacional | Ribeirão Preto | Dinâmicas imobiliárias

Resumo

As principais cidades do interior paulista apresentaram intensa produção imobiliária nas duas primeiras décadas do século XXI. O uso residencial se destaca entre os lançamentos imobiliários, principalmente aqueles voltados para o segmento econômico, que oferta unidades dentro do teto do financiamento habitacional dos programas da Caixa Econômica Federal. Ao mesmo tempo, uma boa parte das dívidas dos mutuários desses programas se transformou em títulos financeiros, por meio dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Além do uso residencial, os galpões de logística se multiplicaram ao longo das principais rodovias que cortam o estado de São Paulo. A maioria desses galpões integra fundos de investimento imobiliário (FIIs). Este livro se dedica à análise desses dois fenômenos, relacionados entre si pelos processos de financeirização da produção do espaço. O primeiro é a constatação de uma superprodução ou de um aumento excessivo da construção habitacional, promovendo um processo de urbanização que é ao mesmo tempo intensivo e extensivo nas cidades consideradas fora do radar pelos investidores financeiros ou nas cidades médias assim denominadas por uma relevante bibliografia brasileira. Grande parte dessa produção foi promovida por grandes empresas de capital aberto com atuação nacional. O segundo é a entrada de imóveis residenciais e comerciais, assim como das dívidas associadas ao financiamento da produção e do consumo desses bens, em portfolios de ativos financeiros, que circulam no mercado de capitais. Essa integração permite que tais cidades atraiam o interesse de investidores financeiros que procuram investimentos alternativos aos principais mercados (no caso brasileiro, a cidade de São Paulo), dentro de uma estratégia de diversificação geográfica, em escala nacional. Com isso, as fronteiras da financeirização imobiliária se expandem por meio dos portfolios de ativos de FIIs e CRIs e da superprodução da habitação, e, ao mesmo tempo, esbarram em limites e conflitos. "A cidade em portfolio" traz os principais resultados da pesquisa "O novo valor dos territórios urbanos: os papéis concorrentes das autoridades locais, dos avaliadores de imóveis públicos e dos consultores imobiliários" com apoio da Fapesp e da Université de Lyon (UdL). Em especial, apresenta a pesquisa da equipe brasileira desenvolvida entre 2021 e 2023, com foco na cidade de Ribeirão Preto (SP). Essa pesquisa inovava ao conciliar o marco teórico da colonização por instrumentos financeiros e os estudos sobre a financeirização urbana. Nesse sentido, um de seus principais interesses foi tratar dos instrumentos em sua operação cotidiana, no trabalho de diferentes agentes que participam da produção do valor dos espaços. Os achados de pesquisa indicam que a especulação sobre o futuro, que sempre esteve presente nos cálculos da extração de renda fundiária e é o fundamento de uma atividade produtiva, cada vez mais fermenta e materializa a construção de edifícios e de cidades, assim como se torna abstrata nos papeis dos títulos financeiros. Nesses processos, aumentam-se os instrumentos de capitalização de rendas (advindas da propriedade imobiliária e da propriedade do dinheiro) e de avaliação financeirizada, sem perder a base da produção de valor que, no caso da construção civil, se pauta pelo aumento do controle sobre a exploração do trabalho no canteiro de obras. Por um lado, a especulação se concretiza na superprodução do segmento econômico que, por sua vez, não corresponde necessariamente a uma demanda real. Vale lembrar que as necessidades habitacionais se concentram nas famílias de mais baixa renda, que não são atendidas por esse segmento. Mantêm-se e se aprofundam os conflitos fundiários e os assentamentos precários continuam aumentando. Por outro, a especulação empacota imóveis e dívidas em ativos financeiros, facilitando a ampliação geográfica e a extração de diferenciais de rendas em escala nacional. (AU)