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Mineração de dados na estimativa do valor venal de imóveis urbanos

Resumo

Estimar o valor de propriedades imobiliárias pode ser considerado um processo complexo devido aos diversos fatores que podem influenciá-lo - das características físicas das propriedades e seu entorno até agentes político-econômicos diversos. No contexto da tributação, a estimativa precisa do valor dos imóveis adquire significado especial, considerando que os tributos gerados correspondem a uma parcela significativa da receita de um município. Assim, este trabalho pretende estudar a associação entre o valor de uma propriedade e suas características físicas e locacionais, visando a estimativa de seu valor para fins tributários. Para estudo dessa associação, serão utilizadas técnicas de mineração de dados associadas a sistemas de informações geográficas (SIG). Inicialmente, será examinado como o valor econômico da propriedade é influenciado por suas relações topológicas com os elementos urbanos de seu entorno (rios, tipo de vias, locais de comércio e serviços, dentre outros). Serão aplicadas técnicas de mineração de dados para seleção de variáveis, determinação de regiões homogêneas (vizinhanças) e para estimar os valores venais. Os resultados serão comparados com aqueles obtidos utilizando modelos tradicionalmente empregados (análise geoestatística e modelagem hedônica). A conclusão do trabalho deverá apresentar uma visão geral do assunto, abordando os principais benefícios e limitações encontradas na aplicação das técnicas. (AU)

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